Die Grundlagen der Wertermittlung
Der Verkehrswert:Der Begriff Verkehrswert ist gleichzusetzen mit dem „Marktwert“ und daher synonym zu gebrauchen. Offiziell wird er folgendermaßen definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Das bedeutet, dass der Wert als Durchschnittswert angesehen werden kann, der durch die allgemeinen Verhältnisse, die am Bewertungstag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt ist. Es kommen bei der Ermittlung ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung, persönliche Umstände wie Zeitdruck des Verkäufers etc. werden bei diesem Wert nicht berücksichtigt.
Der Verkehrwert ist also der Wert, der sich im freien Handel (bestimmt durch Angebot und Nachfrage) am Wahrscheinlichsten einstellen würde.
Für die Ermittlung des Verkehrswerts werden je nach Objektart verschiedene Verfahren angewandt:
Das Sachwertverfahren:
Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel dann angewandt, wenn die Eigennutzung einer Immobilie im Vordergrund steht bzw. bei Objekten, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden (z.B. selbst genutzte Einfamilienhäuser). Hier werden die Wiederbeschaffungskosten ermittelt, die Kosten, die bei einem Neubau des zu bewertenden Objektes entstehen würden.
Das Sachwertverfahren bezieht bei der Wertermittlung daher folgende Punkte mit ein:
- Die Herstellungskosten
- Die Wertminderung wegen Alters
- Baumängel
- Bauschäden
- Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei der Wertermittlung von Grundstücken eingesetzt, die in erster Linie dafür genutzt werden, aus den Erträgen über die Bewirtschaftungskosten hinaus eine angemessene Verzinsung des Grundstückswertes zu erzielen. Dies ist meist der Fall bei Mietwohngrundstücken (Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeimmobilien (Büro- und Geschäftshäuser).
Selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser kommen für das Ertragswertverfahren nicht in Frage.
Wichtige zu berücksichtigende Größen für das Ertragswertverfahren sind:
- Die Ertragsverhältnisse
- Der Liegenschaftszins
- Die Bewirtschaftungskosten
- Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Bei gleichartigen Grundstücken und Immobilien wie z.B. Eigentumswohnungen in gleicher Lage kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung.
Hier findet die Grundstücksmarktlage vor allem durch die herangezogenen Vergleichspreise Eingang in die Wertermittlung. Vorraussetzung ist somit eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte, die in Lage, Nutzung, Zuschnitt oder sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Objekt übereinstimmen.
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